长江云配 [申万固收公募REITs]新版行业清单出炉, 基础设施REITs再扩围!

城市更新设施、高端酒店等纳入基础设施REITs申报！本周债市大幅调整，REITs市场整体承压，仅周三短暂修复，其余四个交易日持续走低，流动性明显收缩。各板块普跌，唯数据中心逆势收涨。本周“国产GPU第一股”摩尔线程上市大涨、第二股沐曦股份开始申购，算力概念持续发酵下，数据中心资产兼具稳定性与成长性，仍具有较大潜力。政策面继续突破，本周一，国家发改委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、酒店、商业办公设施、城市更新设施纳入申报范围，相较于上周证监会提出的商业不动产REITs（尚未明确申报要求），此次基础设施REITs扩围对传统商业地产提出了更具体的准入标准：四星级及以上酒店，超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目，延续了基础设施REITs服务国家战略、“稳中求进”的发展思路。此外，证监会吴清主席在《人民日报》发表署名文章，进一步强调“十五五”时期将稳步发展REITs，为行业发展注入信心。

一级市场：截至2025/12/5，今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单）；发行规模387.9亿元、同比下降35.8%。本周共1单首发公募REITs取得新进展：平安西安高科产业园REIT已受理，底层资产为西安高新区软件新城，评估价值13.6亿元。本周共1单扩募公募REITs取得新进展：华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，采用向原持有人配售的方式（市场首单采用向原持有人配售方式的扩募），预计募集资金总额为11.385亿元。当前审批流程中REITs：（1）已申报11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只。（2）扩募：已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只。

行情回顾：本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1031.50点，跌幅0.85%，跑输沪深3002.13个百分点、跑输中证红利1.07个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅6.57%，跑输沪深3009.94个百分点、跑赢中证红利6.99个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.64%，特许经营权类REITs下跌1.39%。分资产类型来看，数据中心（+0.44%）、环保水务（-0.09%）、仓储物流（-0.24%）、能源（-0.26%）板块表现占优。分个券来看，本周共16只上涨、59只下跌，其中，华夏基金华润有巢REIT（+2.12%）、易方达深高速REIT（+1.18%）、华泰南京建邺REIT（+1.08%）位列前三，浙商沪杭甬REIT（-5.78%）、华夏南京交通高速公路REIT（-4.59%）、招商高速公路REIT（-4.16%）位列末三。

流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.36%/0.33%，较上周-14.73/-13.65BP，周内成交量3.49/1.12亿份，周环比-28.72%/-28.99%。数据中心板块活跃度最高。

估值：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.40%，仓储物流（5.59%）、交通（5.32%）、园区（4.85%）板块位列前三。

风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关支持政策变动风险，市场价格波动风险。

正文

1.一级市场：共1单首发公募REITs取得新进展